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借地権の対抗力についての先例・判例

【表題登記と借地権の対抗力】
借地権のある土地の上に建物についてなされるべき登記は、権利の登記に限られることなく、借地権者が自己を所有者と記録した表題登記のある建物を所有する場合も、また、建物保護法第1条にいう「登記シタル建物ヲ有スルトキ」に当たり、当該借地権は対抗力を有するものと解するのが相当である。(最判昭和50.2.13)

 

【所在地番に錯誤又は遺漏がある建物登記の借地権の対抗力】
錯誤又は遺漏により、建物所在の地番の表示において実際と多少相違していても、建物の種類・構造・床面積等の記載と相まって、その登記の表示全体において当該建物の同一性を認識し得る場合には、当該借地権は対抗力を有するものと解するのが相当である。(最判昭和40.3.17)

 

【登記記録上の所在地番及び床面積の表示が実際と異なる建物が借地借家法10条1項にいう「登記されている建物」に当たるとされた事例】
借地上の建物について、当初は所在地番が正しく登記されていたにもかかわらず、登記官が職権で表題部の変更の登記をするに際し地番の表示を誤った結果、所在地番の表示が実際の地番を相違することとなった場合には、建物の構造、床面積等他の記録とあいまって建物の同一性を認めることが困難であるような事情がない限り、更正がされる前であっても借地借家法10条1項の対抗力を否定すべき理由はない。(最判平成18.1.19)

 

【表題部の登記に記録されない土地につき対抗力を認めたもの】
建物保護ニ関スル法律1条にいう登記とは、いわゆる「表題部の登記」であっても、その所有者の明示されたものであればたりる。また、この「表題部の登記」において所在として借地の地番が記録されていなくても、当該土地の登記記録において分筆、合筆の登記が行われ、その経緯からみて建物が前記借地権に存するものと認められる場合は、その「表題部の登記」をもって借地権を対抗しうる。(福岡地裁小倉支部判昭和46.9.23)

 

【未成年の長男名義の場合】
土地賃借人は、当該土地上に自己と氏を同じくしかつ同居する未成年の長男名義で保存登記をした建物を所有していても、その後当該土地の所有権を取得した第三者に対し「建物保護ニ関スル法律」第1条により、当該土地の賃借権をもって対抗することができないものと解すべきである。(最判昭和41.4.27)

 

【妻名義の場合】
土地の賃借人は、借地上に妻名義で保存登記を経由した建物を所有していても、その後その土地の所有権を取得した第三者に対し、建物保護に関する法律1条により、その土地の賃借権をもって対抗することができない。(最判昭和47.6.22)

 

【子名義の場合】
土地賃借人が建物保護に関する法律第1上によりその賃借権を第三者に対抗しうるためには、賃借人が借地上に自己名義で登記をした建物を所有していることが必要であり、自己の子名義で登記した建物を所有していても、その賃借権を第三者に対抗し得ないものと解すべきである。(最判昭和50.11.28)

 

【転借人が転借地上に自己名義で所有権保存登記又は同移転登記を経由した建物を所有する場合】
転貸借も、賃貸借であることに変わりはないから、建物保護ニ関スル法律1条の適用があると解すべきである。したがって、賃貸借の黙示の承諾を得ている土地の転借人が転借地上に自己名義で所有権保存登記又は同移転登記を経由した建物を所有する場合は、賃貸人たる地位を承継した者に対し、対抗することができるというべきである。(東京高判昭和55.9.25)

 

【地上権者が借地権者でない養母名義で保存登記を経由した建物を所有する場合】
建物保護法1条により地上権者がその地上権を第三者に対抗しうるためには、その地上権者がその土地上に自己名義で所有権保存登記等を経由した建物を所有していることが必要であって、土地の借地権者でもなく、また、建物の所有者でもない亡養母名義の無効な所有権保存登記の存在をもって、対抗力を肯定することは許されない。これは、後日、相続した旨の登記をしても右判断を覆しうるものではない。(最判昭和58.4.14)

 

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